Van het oude woongebouw Aquarius in Amstelveen bleef tijdens de renovatie alleen het betonnen skelet staan. De rest is vernieuwd. Tevens kwam er een extra verdieping van hout op. Foto: Annet Delfgaauw
De bouwtechnische regels bij optoppen geanalyseerd
Het optoppen van gebouwen is een van de oplossingen om de bestaande bebouwing beter te benutten en draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave. De bouwtechnische regels voor het optoppen zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De Minister heeft aangekondigd eventueel aanwezige belemmeringen voor optoppen door wet- en regelgeving weg te nemen. Door Nieman Raadgevende Ingenieurs is in dat kader een analyse uitgevoerd van de bouwregelgeving voor het optoppen van bestaande bouwwerken.
We zoomen in dit artikel in op de huidige bouwtechnische regels bij optoppen, gebaseerd op die analyse. Waar vind je deze regels? Welk kwaliteitsniveau geldt voor de onderbouw en welke voor de optopping?
Voor het beantwoorden van deze vragen nemen we als voorbeeld een bestaand woongebouw waarop één of meer bouwlagen met woningen worden toegevoegd.
Waar staan de regels over optoppen?
Afbeelding
Foto: Nieman RI.
Bij het optoppen is sprake van het vergroten van een bestaand bouwwerk. Het vergroten valt in het Bbl onder verbouw. De regels voor verbouw vinden we in hoofdstuk 5 van het Bbl. De structuur van het Bbl wijkt wat verbouwregels betreft af van Bouwbesluit 2012. Het toetskader voor verbouw is opgenomen in hoofdstuk 5 en stelt dat op het verbouwen de nieuwbouwregels van toepassing zijn, waarbij voor het niveau van eisen het rechtens verkregen niveau geldt (artikel 5.4 lid 1 Bbl). Voor sommige aspecten zijn in afdeling 5.3 specifieke verbouwregels opgenomen. Daarnaast gelden voor het geheel vernieuwen of geheel nieuw aanbrengen van een bouwwerkinstallatie de nieuwbouwregels uit afdeling 4.7 in plaats van het rechtens verkregen niveau.
Een hoofdstuk gerelateerd aan verbouw maakt de plek van de (algemene) verbouwregels in het Bbl in beginsel overzichtelijker. Men ontkomt er echter niet aan ook de regels uit hoofdstuk 3 (bestaande bouw) en hoofdstuk 4 (nieuwbouw) erbij te betrekken. Het wettelijk vereiste niveau van eisen is afhankelijk van de reikwijdte van de optopping / verbouw. De regels voor verbouw uit hoofdstuk 5 (dit hoofdstuk geeft daarnaast ook regels voor het verplaatsen van een bouwwerk en wijzigen van een gebruiksfunctie) valt daarom ook te omschrijven als algemene verbouwregels, deze zijn in beginsel van toepassing op elke verbouw.
Welk kwaliteitsniveau geldt voor de onderbouw?
De regels voor verbouw gelden alleen op de vernieuwing, verandering of vergroting, tenzij een specifieke verbouwregel uit afdeling 5.3 anders regelt (artikel 5.4 lid 4 Bbl). Op de bestaande onderbouw die intact blijft gelden de verbouwregels niet. Het bestaande ongewijzigde deel van het bouwwerk moet - zoals elk bestaand bouwwerk - voldoen aan hoofdstuk 3 waarin de regels voor bestaande bouw zijn opgenomen. Daar moet wel bij worden aangetekend dat artikel 3.7 van het Bbl het voor het bevoegd gezag mogelijk maakt een maatwerkvoorschrift te stellen om een hoger niveau van eisen af te dwingen, met als maximum niveau nieuwbouw.
In de praktijk zien we voorbeelden van het optoppen van bestaande bouwwerken die gepaard gaan met aanpassingen aan de onderbouw, bijvoorbeeld verduurzaming hiervan, of enkel veranderingen aan de entree van het gebouw. De verbouwregels gelden zoals reeds aangegeven alleen voor de vernieuwing, verandering of vergroting. De aanpassingen van de onderbouw moeten daarom voldoen aan de verbouwregels uit hoofdstuk 5.
Moet bij het bepalen van het rechtens verkregen niveau (artikel 5.5 Bbl) het kwaliteitsniveau van de bestaande onderbouw worden betrokken?
Nee. Voor het bepalen van de minimaal vereiste hoeveelheid daglichtoppervlakte van een woning in de optopping is de daglichtoppervlakte van een woning in de onderbouw niet relevant. Ook het bouwjaar van de onderbouw is niet relevant. Het rechtens verkregen niveau houdt volgens artikel 5.5 in dat het kwaliteitsniveau van een bouwwerk of gedeelte daarvan na de verbouwing niet lager mag zijn dan het toegestane kwaliteitsniveau onmiddellijk voorafgaand aan die verbouwing. Daarbij geldt het niveau voor bestaande bouw als absolute ondergrens en het niveau voor nieuwbouw als absolute bovengrens.
Hoewel artikel 5.5 een zelfstandige betekenis lijkt te hebben doordat er in artikel 5.5 geen relatie is gelegd met artikel 5.4, ziet óók het rechtens verkregen niveau alleen op hetgeen wat wordt vernieuwd, veranderd of vergroot. De rest van het gebouw doet er niet toe. De toelichting bij artikel 5.5 verduidelijkt dit: “Bij een aan een bestaand bouwwerk toe te voegen nieuw onderdeel, is er vaak geen actueel kwaliteitsniveau waaraan kan worden voldaan en gelden dus de eisen voor bestaande bouw.”
Afbeelding
Figuur 1 - Een bestaand bouwwerk (links) , optoppen (rechts)
Bron: rapport 'Optoppen van bestaande bouwwerken - Analyse van de bouwregelgeving', Nieman Raadgevende Ingenieurs, 12 juli 2024.
Omdat het rechtens verkregen niveau enkel toeziet op de verbouwing is er voor de meeste beoordelingsaspecten nog geen sprake van een actueel kwaliteitsniveau. Voor deze beoordelingsaspecten geldt daarom als rechtens verkregen niveau het niveau van eisen voor bestaande bouw (artikel 5.5 lid 2 Bbl). Als voorbeeld: voorafgaand aan de optopping was er geen verblijfsgebied en verblijfsruimte, dus geen kwaliteitsniveau voor daglichttoetreding. Voor daglichttoetreding geldt het niveau van eisen voor bestaande bouw (0,5 m² equivalente daglichtoppervlakte voor elke verblijfsruimte).
In vergelijking met de regels voor nieuwbouw stimuleert het Bbl voor het optoppen geen kwalitatief hoogstaand kwaliteitsniveau. Het ligt daarom dus niet voor de hand om de verbouwregels te gebruiken om het gewenste kwaliteitsniveau te definiëren.
Samenvatting
Afbeelding
Figuur 2 - Toetskader bij optopping
Bron: rapport 'Optoppen van bestaande bouwwerken - Analyse van de bouwregelgeving', Nieman Raadgevende Ingenieurs, 12 juli 2024.
De algemene bouwtechnische regels voor optoppen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van het Bbl. Voor het niveau van eisen geldt het rechtens verkregen niveau (met uitzondering van bouwwerkinstallaties). Het rechtens verkregen niveau geldt alleen voor de delen die verbouwd worden. Daarnaast zijn in afdeling 5.3 specifieke verbouwregels opgenomen.
Voor de delen die ongewijzigd blijven, in veel gevallen de onderbouw, blijven de regels voor bestaande bouw onverkort van kracht.
