Duidelijke schriftelijke vastlegging nog belangrijker met de komst Wkb

Met de invoering van de Wkb wordt de aansprakelijkheid van de aannemer groter. Om de kans op claims van de opdrachtgever te verkleinen, komt het daardoor nog meer aan op eenduidige schriftelijke vastlegging, meent Hugo Strang, advocaat-partner bij Straatman Koster advocaten. Hij is een van de sprekers tijdens het congres Kwaliteitsborging voor het bouwen op 28 november in Almere.

“Als juristen vallen wij toch vaak terug op wat er in een dossier zit en dat wordt onder de Wkb nog belangrijker. Zorg dat alle waarschuwingen schriftelijk worden gedaan, in duidelijke bewoordingen, en dat zaken rond de oplevering goed zijn vastgelegd”, adviseert Strang. Ook in andere bouwdossiers die zijn kantoor behandelt schort het nog al eens aan de communicatie. Bijvoorbeeld omdat essentiële afspraken of meldingen zodanig geformuleerd zijn dat achteraf blijkt dat ze voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Dat kan later in het traject leiden tot misverstanden of geschillen.

Verscherpte waarschuwingsplicht

Vanwege een aantal veranderende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek die de Wkb met zich meebrengt, is goede vastlegging essentieel. Zo is de waarschuwingsplicht verscherpt. Een aannemer is nu ook al verplicht om zijn opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht of voor foutieve informatie die de opdrachtgever aanlevert, zoals in plannen, ontwerpen, berekeningen of bestekken. De Wkb bepaalt expliciet dat zo’n waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet zijn, waarbij een aannemer een opdrachtgever ook tijdig moet wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst.

“In de praktijk wordt hier in de rechtspraak nu ook al handen aan voeten aan gegeven”, stelt Strang. Rechters kijken volgens hem bij geschillen nu ook al of waarschuwingen voldoende duidelijk zijn en in waarschuwingen wordt meestal al aangegeven wat de mogelijke gevolgen zijn. De reikwijdte van de aangescherpte waarschuwingsplicht is daarom niet zo groot in zijn ogen.

Veel ingrijpender voor bouwbedrijven is de aansprakelijkheidsregeling voor verborgen gebreken die verandert door de Wkb. Als een opdrachtgever volgens de huidige regels pas na oplevering ontdekt dat er sprake is van een gebrek dat hij tijdens de oplevering wel had kunnen zien, maar toch over het hoofd heeft gezien, is de aannemer daar niet aansprakelijk voor. De wet gaat er nu nog vanuit dat de opdrachtgever zichtbare gebreken tijdens de oplevering moet ontdekken en niet achteraf nog de aannemer nog voor die gebreken aansprakelijk kan stellen.

Meer aansprakelijkheid voor aannemer

In de Wkb gaat dat laatste niet meer op. De deskundigheid van de opdrachtgever is niet meer van belang. Een aannemer is in de nieuwe wet aansprakelijk voor alle gebreken die bij oplevering niet ontdekt zijn, tenzij duidelijk is dat ze niet zijn toe te rekenen aan de aannemer. De bewijslast verschuift dus van opdrachtgever naar aannemer. Strang noemt het een “principiële verandering”, ook al komen veel gebreken in de praktijk al voor oplevering aan het licht of gelden er garantieregelingen, die discussies over aansprakelijkheid voorkomen.

En hoewel de Wkb gefaseerd ingaat, geldt dat niet voor de nieuwe aansprakelijkheidsregels. Die gaan gelden vanaf 1 januari 2024, voor alle bouwwerken. Daarbij moet wel aangetekend worden, benadrukt Strang, dat de nieuwe aansprakelijkheidsregeling voor gebreken pas van toepassing is als de aannemingsovereenkomst na 1 januari 2024 is gesloten.

Het proces-verbaal van oplevering wordt misschien wel nog belangrijker met de komst van de Wkb, verwacht Strang, omdat het kan aantonen welke gebreken er bij oplevering exact geconstateerd zijn. Net als voor de waarschuwingsplicht geldt ook hier dat een goede vastlegging essentieel is, zeker voor afspraken over afwijkingen. De aannemer kan er immers voor verantwoordelijk gesteld worden als ze niet zijn vastgelegd in het proces-verbaal.

UAV en UAV-GC nog niet aangepast

De vragen die Straatman Koster advocaten op dit moment van bouwbedrijven krijgt over de Wkb gaan vooral over eventuele aanpassing van hun contractvoorwaarden aan de nieuwe regels. Wat Strang sterk verbaast is dat de door opdrachtgevers en opdrachtnemers opgestelde uniforme administratieve voorwaarden UAV en UAV-GC, de basis voor de meeste bouwcontracten, nog niet zijn aangepast aan de Wkb. Dat had je inmiddels wel mogen verwachten gezien de lange voorgeschiedenis van de nieuwe wet, vindt hij. “Het is de afgelopen jaren in het overleg over die voorwaarden blijkbaar niet gelukt om tot een regeling te komen.”

Uit een recent artikel in het Tijdschrift voor Bouwrecht maakte Strang op dat dat ook niet meer tijdig gaat lukken. “Aan de andere kant weet ik doordat ik aan de vorige herziening van de UAV heb meegewerkt dat dit trajecten van de lange adem zijn. Toch zou je verwachten dat opdrachtgevers en opdrachtnemers hier uit zouden moeten komen.”

Zolang UAV en UAV-GC nog niet zijn aangepast aan de Wkb moeten opdrachtgevers en opdrachtnemers er zelf dus maar invulling aan geven in hun bouwcontract. Ook voor aanbestedingstrajecten is dat een gemis, want op grond van het aanbestedingsrecht moeten overheden de uniforme administratieve voorwaarden in beginsel toepassen. Strang: “De UAV en UAV-GC vormen een veelgebruikt uitgangspunt. Nu mis je dat. Het is voor de praktijk onhandig dat het niet gelukt is om deze voorwaarden aan te passen.”